招商局集团有（yǒu）限公司（sī）（以下简称（chēng）招商局集团）积极贯彻落实党中央、国（guó）务院关于（yú）防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署，在集（jí）团层面建立公募REITs战（zhàn）略发展体系，通过公募REITs推动盘活（huó）存量资产（chǎn）、扩（kuò）大有效投资，有（yǒu）力推动集团（tuán）高质量发展和现代化基础（chǔ）设施体系建设。 

打造公（gōng）募REITs上市（shì）平台的主要（yào）做法 

招（zhāo）商局集团明确（què）以公募REITs推（tuī）动产（chǎn）业发展、优化（huà）资（zī）本运作（zuò）、实现资源整合的战略目（mù）标，通过集团牵头、各板块协同配（pèi）合，构建轻重（chóng）结（jié）合的产业模式，取得较好成（chéng）效。

践行产融（róng）结（jié）合，推进内部协同创造新价值。招商局集团（tuán）作为国有资本投（tóu）资公司，所（suǒ）属业务丰（fēng）富多元。其中，实（shí）业板（bǎn）块拥（yōng）有港口、仓储物（wù）流、高速公（gōng）路、产业园区、保（bǎo）障性租赁住房等大量基（jī）础（chǔ）设施资产；金融板块的证券公（gōng）司（sī）、基金公司、银行、保险公（gōng）司、私（sī）募（mù）投资机（jī）构等，可担任公募（mù）REITs的财（cái）务顾问（wèn）、管理人、托（tuō）管银行、投资机构、做市商以及（jí）Pre-REITs投资机构、资产（chǎn）培育期资金支持机构（gòu）等关键角色。实践（jiàn）中（zhōng），集团加（jiā）强两大板块（kuài）内部协同，推动实业（yè）板块（kuài）实现增长方式“由量向质”、业（yè）务结构“由重入轻”的（de）转变，形成（chéng）金融（róng）板块全链条（tiáo）参与的公募REITs生态，取得了较好的以融促产效果。 

积极抢抓机遇，搭建多种公募REITs上市平台。招商局集团紧跟市场趋势及政策（cè）导向，2019年在香港发行央企（qǐ）首只（zhī）境外REIT招商局商（shāng）业房托（1503.HK）。2020年（nián）4月（yuè）我国公募REITs政策出台后（hòu），迅速开展公募REITs政策研（yán）究及方案讨论，加强与监（jiān）管（guǎn）机构沟通协调。2021年6月，博时招商蛇口产业园封闭式（shì）基础设施证券投资基金（以下简（jiǎn）称蛇口产园（yuán）REIT）作为全国（guó）首批（pī）基础设施公募REITs中唯一的央企项目在深交所发（fā）行上市。2022年9月，蛇口产园REIT又申（shēn）请扩募（mù），并于2023年3月获批，6月正式上市。目（mù）前，招商局集（jí）团已完成（chéng）境内外（wài）商业不动产（chǎn）和产（chǎn）业（yè）园资产（chǎn）双REITs平（píng）台搭建，正在推进高速公路（lù）、仓储物流和保障性租赁住房（fáng）资产（chǎn）的（de）公募REITs申报。未来还将进（jìn）一步研究港口等符（fú）合公募REITs要求的资产上市，以实现多种资产类别的公募REITs上市平台共同（tóng）发展，构建轻重结合的产业体系，切实体（tǐ）现作（zuò）为（wéi）国有资本投（tóu）资公司（sī）的（de）定位，为未来发展奠（diàn）定（dìng）良好基础。 

多（duō）环节参与发（fā）行及运营（yíng），实现多重经济（jì）收益。在蛇口产（chǎn）园REIT发行阶段，集团所（suǒ）属招（zhāo）商蛇（shé）口通过出售旗下产业园资产相关权益，获得税后收益14.58亿元，实现优质（zhì）资产重新定价（jià）盘活。蛇口产园（yuán）REIT上市后（hòu），招商蛇口（kǒu）所属招商创业和（hé）招商（shāng）物（wù）业分别作为（wéi）蛇口产（chǎn）园（yuán）REIT的运（yùn）营管理机构和物业管理机构，可获取稳定的运营管理及（jí）物业管理（lǐ）收入。同时（shí），招（zhāo）商蛇口作为（wéi）原始权益（yì）人，持有32%的蛇口产园REIT份额，能（néng）够持（chí）续享受份（fèn）额增值和（hé）收益分红，截（jié）至2023年4月底，蛇（shé）口产（chǎn）园REIT二级市场增值达12.90%，合计分派超1.38亿元，招商（shāng）蛇口获得超4400万元分红。 

实践与理论并重，不断提高REITs专业赋能。集团（tuán）积极（jí）参（cān）与政策制定，借鉴招商（shāng）局商业（yè）房托在香港REITs市场的实践经验，发挥招商（shāng）证券研究所对全球REITs市场的研究优（yōu）势，及（jí）时（shí）向有关监（jiān）管（guǎn）机构（gòu）提供参考资（zī）料、反馈意见建议，为推（tuī）动公募REITs指引及扩募规则等政策出台贡献力量。加强总（zǒng）结反（fǎn）思，会同清华五道口不动产中心（xīn），组织所属招（zhāo）商蛇口、博（bó）时基金、招商证券及蛇口产园REIT有关中（zhōng）介机构团队等，共（gòng）同编撰《构建不动产金融大（dà）循（xún）环：中国公募REITs的实践与方（fāng）向》，全面总结我国公募REITs的发（fā）展历程（chéng），详细介绍实操环节经验做法，并（bìng）就进一步完善（shàn）公募REITs体系（xì）、促进（jìn）市场繁荣、构建新发展格局等提出政策建议。 

推进公募REITs上市的主要体会 

通过战略部署落地及（jí）实操经验积累，在如何发（fā）挥公募REITs功能（néng）作用、助力（lì）企业转型发展上，招商局（jú）集团有以（yǐ）下三方面体会。

抢抓有利时机，加快研究推动。我国公募REITs市场已初步形成一（yī）定（dìng）规模效应和示范效应，发展势头（tóu）较好（hǎo），中央企业（yè）应结（jié）合实际，把（bǎ）握好公募REITs迈向常（cháng）态化（huà）发行的市场机遇。一（yī）是（shì）深（shēn）化对（duì）公（gōng）募REITs功能作用的理解认（rèn）识（shí），进一步明确公募（mù）REITs在构（gòu）建基础设施领域业务新模式、促进投融资（zī）循环和业（yè）务闭环（huán）上的重要意义。二是站（zhàn）在落实国家（jiā）战略（luè）、助（zhù）力（lì）集（jí）团转型发展的高度，研究制定公募（mù）REITs上市（shì）规划，将公（gōng）募（mù）REITs植入企业发（fā）展模（mó）式，作为转型（xíng）升级（jí）的重要抓手。三是选取（qǔ）合规、优质（zhì）资产搭建（jiàn）公募REITs上（shàng）市（shì）平台，盘活存量资产，扩（kuò）大有效投资，推动集团在构建现（xiàn）代化基础设施体（tǐ）系中（zhōng）发挥更（gèng）大作用。 

优化组织体系（xì），强（qiáng）化能力建设。中央企业普遍存在规模体量大（dà）、业务条线（xiàn）多、资产（chǎn）较为分散的特（tè）点，应加（jiā）强内部（bù）组（zǔ）织架构优化和运营能力建设，推动公募REITs在实现投融资高（gāo）效循环上更（gèng）好发挥作用。一是根（gēn）据（jù）不同种类的资产特性，搭建以总（zǒng）部为核心（xīn）、各业务条线具备自（zì）主性（xìng）、各（gè）区域资产（chǎn）具备灵活性的组织体系，实现发展战略统一化、业务条线专业化、资产管理（lǐ）品牌化（huà）、区域（yù）管理特色（sè）化。二是（shì）针对不同资产类（lèi）型，培育独（dú）立、专业的轻资产运营团队，推动轻资产运营独立化、专业化、品牌化，在资产的培育、孵化、成熟、退出等环（huán）节实现（xiàn）提质增效，为集团创造（zào）更多价值，同（tóng）时（shí）还可探索轻资产运营公司（sī）独（dú）立（lì）上市的可能性。 

做好前期准备，提高工作效（xiào）率。公募REITs作为资产上市且后续持续运营的平台，涉及资产合法合规性完善、资产重组、“股+债”架构搭（dā）建、上（shàng）市（shì）后资产运营（yíng）等相关工（gōng）作。实践（jiàn）中企业如（rú）过（guò）于依赖集团统一管（guǎn）理模（mó）式、未能实现所持资产的（de）相对独（dú）立，则上述工作可能（néng）耗费较长时间，并增加沟通（tōng）成本。为提高公募REITs发行（háng）效率，企（qǐ）业可做好以（yǐ）下（xià）准备工作。一（yī）是（shì）在项目开发或收购阶段（duàn）加强对基（jī）础设施（shī）资产合（hé）法合（hé）规性（xìng）的重视，提高相（xiàng）关（guān）资质（zhì）和手（shǒu）续的（de）完备程（chéng）度。二是有序做好（hǎo）资产及运营管理人员独立性的建设，更好（hǎo）保证运营（yíng）管理的连续性（xìng）和稳定性。三是适度搭（dā）建项目公司杠（gàng）杆，以较低资金占用完成项（xiàng）目（mù）投资（zī）建设（shè），并为公（gōng）募REITs搭建“股+债”架构（gòu）、形成税盾合理避税奠定（dìng）基础。 

下一步工作打算 

持（chí）续提（tí）升存量资产经营能力。严格按照公募（mù）REITs发行要求，做好资产梳理、资（zī）产整合、重新定位、改造提升等存量资产（chǎn）经营各环节工作，通过公募REITs提升市场（chǎng）回报（bào）水平，保障投（tóu）资人权益（yì）。 

持（chí）续（xù）打造多元资产上市（shì）平台。依托（tuō）监管部门鼓励REITs发行（háng）上市（shì）的（de）利好政策，推进高（gāo）速公（gōng）路、仓储物流（liú）、消费（fèi）基础设施和保（bǎo）障性租赁住房资产的公募REITs上市，持续探索港（gǎng）口等类型资产的境内公募REITs平台（tái）搭（dā）建。同时，进一步打通资产从培（péi）育到上市（shì）的全链条，实现“投—建—融—管—退”闭环，深度挖掘资（zī）本（běn）市（shì）场价（jià）值，更好助力我国公募REITs市场繁荣发（fā）展。

树立（lì）轻（qīng）资（zī）产（chǎn）运营品牌。借助（zhù）公募（mù）REITs公开上市属性，着力（lì）打造旗下各板块资（zī）产运营主体平台，完善资产运营主（zhǔ）体对外输（shū）出运营管理的路径与能力（lì），进一步（bù）增厚集团（tuán）轻资（zī）产运（yùn）营（yíng）管（guǎn）理收益，拓展集团（tuán）资产管理（lǐ）规模。